De plus en plus de couples décident d’acheter un bien immobilier ensemble, mais il est fréquent que chacun des partenaires dispose d’un apport différent. Comment gérer cette situation afin d’éviter les désagréments futurs et d’assurer une répartition équitable des parts ? Cet article vous livre les informations essentielles pour réussir votre projet d’achat à deux avec des apports différents.
Les différentes solutions pour acheter à deux avec des apports différents
Il existe plusieurs solutions pour permettre aux couples de concrétiser leur projet d’achat immobilier tout en tenant compte des apports différents. Les voici :
Société civile immobilière (SCI) : La création d’une SCI permet aux partenaires d’acquérir le bien immobilier en tant que société, et non pas en indivision ou en tant que co-emprunteurs. Chaque partenaire possède alors des parts sociales dans la SCI, dont la répartition peut être ajustée selon les apports de chacun. De plus, la SCI offre une souplesse dans la gestion du bien et facilite sa transmission.
Indivision : L’indivision consiste à acheter le bien immobilier ensemble sans créer de structure juridique particulière. Les partenaires sont alors propriétaires du bien à hauteur de leur quote-part respective, qui peut être déterminée librement en fonction des apports de chacun. Toutefois, l’indivision présente certains inconvénients, notamment en cas de désaccord entre les partenaires ou de vente du bien.
Tontine : La tontine, également appelée clause d’attribution intégrale, permet aux partenaires d’acheter le bien immobilier ensemble en prévoyant que le survivant deviendra plein propriétaire en cas de décès de l’un d’eux. Cette solution peut être intéressante pour protéger le partenaire survivant, mais elle ne permet pas une répartition des parts en fonction des apports de chacun.
Les avantages et inconvénients des différentes solutions
Chaque solution présentée ci-dessus comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient de peser avant de faire un choix :
Société civile immobilière (SCI) : Les avantages de la SCI résident notamment dans la souplesse qu’elle offre pour la gestion du bien et la possibilité d’ajuster les parts sociales en fonction des apports de chacun. Elle facilite également la transmission du patrimoine. Cependant, créer une SCI implique des formalités administratives et des frais supplémentaires, ainsi qu’une certaine rigueur dans la gestion.
Indivision : L’indivision est une solution simple à mettre en place et qui permet une répartition des parts en fonction des apports de chacun. Toutefois, elle présente plusieurs inconvénients : en cas de désaccord entre les partenaires, l’unanimité est requise pour prendre certaines décisions concernant le bien ; par ailleurs, si l’un des partenaires souhaite vendre sa part, il peut contraindre l’autre à vendre également.
Tontine : La tontine offre une protection au partenaire survivant en cas de décès de l’autre, puisqu’il devient plein propriétaire du bien. En revanche, cette solution ne permet pas une répartition des parts en fonction des apports de chacun, et elle est soumise à des règles fiscales spécifiques, notamment en matière de droits de succession.
Comment déterminer la répartition des parts en fonction des apports ?
Pour déterminer la répartition des parts dans le bien immobilier en fonction des apports de chaque partenaire, il convient de procéder à un calcul simple. Il suffit de diviser l’apport de chaque partenaire par la somme totale des apports, puis de multiplier le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage correspondant.
Par exemple, si l’un des partenaires apporte 30 000 € et l’autre 70 000 € pour un bien immobilier d’une valeur totale de 100 000 €, la répartition sera la suivante :
– Partenaire A : (30 000 / 100 000) x 100 = 30 %
– Partenaire B : (70 000 / 100 000) x 100 = 70 %
Cette répartition peut être inscrite dans l’acte d’achat ou dans les statuts de la SCI si les partenaires optent pour cette solution.
Quelles sont les conséquences fiscales d’un achat à deux avec apports différents ?
Lorsque les partenaires achètent un bien immobilier ensemble avec des apports différents, il est important de prendre en compte les conséquences fiscales de cette situation :
Impôt sur le revenu : Les revenus éventuels tirés du bien (loyers, plus-value en cas de vente) seront imposés proportionnellement à la quote-part détenue par chaque partenaire. Il est donc essentiel de bien déterminer la répartition des parts en fonction des apports.
Droits de mutation : Lors de l’achat du bien, les droits de mutation (ou frais de notaire) sont calculés sur la valeur totale du bien, sans distinction entre les apports des partenaires. Toutefois, en cas de transmission ultérieure du bien (donation, succession), les droits seront calculés en fonction de la valeur des parts transmises.
ISF : Si le couple est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le bien sera pris en compte dans l’assiette imposable à hauteur de la quote-part détenue par chaque partenaire.
En conclusion, acheter un bien immobilier à deux avec des apports différents nécessite une réflexion approfondie et une bonne connaissance des différentes solutions existantes. Il est essentiel de prendre en compte les avantages et inconvénients de chaque option ainsi que leurs conséquences fiscales. N’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet d’achat à deux.