Face à la flambée des prix de l’immobilier dans certaines villes françaises, l’encadrement des loyers est une mesure qui a été mise en place pour tenter de réguler ce phénomène. Ce dispositif concerne principalement les zones dites « tendues », où la demande locative est particulièrement élevée et l’offre insuffisante. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur cet encadrement, son fonctionnement et son efficacité.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure visant à limiter les augmentations de loyer lors de la signature d’un nouveau bail ou lors du renouvellement d’un bail existant. Il s’agit ainsi de protéger les locataires contre des hausses abusives tout en incitant les propriétaires à proposer des logements accessibles à un plus grand nombre. Cette mesure a été introduite par la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) promulguée en 2014.
Où s’applique l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne principalement les zones tendues, c’est-à-dire les communes où la demande locative est supérieure à l’offre disponible. Les zones tendues sont définies par un décret et concernent actuellement près de 30 agglomérations françaises, dont Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Bordeaux. Il est à noter que certaines communes situées en dehors des zones tendues peuvent également décider d’appliquer l’encadrement des loyers, si elles constatent une situation de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Pour encadrer les loyers, les préfets fixent chaque année des loyers de référence pour chaque catégorie de logement (studio, deux pièces, trois pièces…) et pour chaque secteur géographique concerné. Ces loyers sont calculés à partir des données fournies par les observatoires locaux des loyers et tiennent compte du niveau général des loyers pratiqués dans la zone concernée.
Le loyer d’un logement ne peut ainsi pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 % lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un bail existant. En revanche, il est possible pour un propriétaire de fixer un loyer inférieur au loyer de référence minoré de 30 % s’il estime que son bien présente des caractéristiques particulières justifiant cette réduction.
Il est important de préciser que l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux logements neufs ou ayant fait l’objet d’une rénovation importante.
Quels sont les effets de l’encadrement des loyers sur le marché locatif ?
Les effets de l’encadrement des loyers sur le marché locatif sont difficiles à mesurer, tant les situations varient d’une ville à l’autre et d’un secteur à l’autre. Toutefois, il apparaît que cette mesure a globalement contribué à freiner la hausse des loyers dans les zones tendues.
En effet, selon une étude de l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publiée en 2019, les loyers ont augmenté en moyenne de 0,6 % par an entre 2014 et 2018 dans les zones tendues, contre 1,5 % par an entre 2009 et 2013. Il est toutefois difficile d’établir un lien direct entre cette évolution et l’encadrement des loyers, d’autres facteurs pouvant également influencer la dynamique du marché locatif.
Certaines critiques ont également été formulées à l’encontre de cet encadrement : certains propriétaires pourraient être tentés de réduire leurs investissements dans l’amélioration de leur bien ou de ne pas baisser leur loyer lorsqu’il est supérieur au loyer de référence majoré. De plus, le dispositif pourrait inciter certains propriétaires à se tourner vers d’autres formes de location (location meublée, location saisonnière) non soumises à cet encadrement.
Quelles perspectives pour l’encadrement des loyers ?
Face aux critiques et aux difficultés rencontrées pour mettre en place et faire respecter l’encadrement des loyers dans certaines villes, le gouvernement a décidé d’expérimenter un nouveau dispositif : le revenu universel d’activité (RUA). Ce dispositif, qui devrait être mis en place d’ici à 2023, vise à simplifier et à fusionner plusieurs aides sociales existantes, dont les aides au logement. En parallèle, des mesures pourraient être prises pour inciter les propriétaires à proposer des loyers plus accessibles, notamment en renforçant les dispositifs fiscaux incitatifs.
En conclusion, si l’encadrement des loyers semble avoir contribué à freiner la hausse des prix dans certaines zones tendues, il reste perfectible et pourrait évoluer dans les années à venir. Il demeure néanmoins un outil important pour réguler le marché locatif et favoriser l’accès au logement pour tous.