La loi Élan, entrée en vigueur en 2018, bouleverse le paysage immobilier français. Elle impose de nouvelles obligations aux propriétaires, redéfinissant leurs responsabilités et leurs droits. De la location à la rénovation, en passant par l’accessibilité, cette loi ambitieuse vise à moderniser le secteur du logement. Propriétaires, soyez prêts à vous adapter : voici un tour d’horizon complet des changements qui vous attendent et des mesures à prendre pour être en conformité avec la loi Élan.
Les nouvelles règles pour la location
La loi Élan apporte des modifications significatives dans le domaine de la location immobilière. Les propriétaires doivent désormais être attentifs à plusieurs aspects. Tout d’abord, le bail mobilité fait son apparition. Ce nouveau type de contrat, d’une durée de 1 à 10 mois, est destiné aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en stage, en service civique ou en mutation professionnelle. Il offre plus de flexibilité mais impose certaines contraintes aux propriétaires.
La colocation est également encadrée de manière plus stricte. Les propriétaires doivent désormais proposer un bail unique pour l’ensemble des colocataires, avec une clause de solidarité. Cette mesure vise à simplifier la gestion locative et à protéger les droits des colocataires. De plus, la loi introduit la notion de « logement décent », obligeant les propriétaires à garantir un niveau minimal de confort et de sécurité dans leurs biens mis en location.
Autre changement majeur : le dépôt de garantie est désormais plafonné à un mois de loyer hors charges pour les locations nues, contre deux mois auparavant. Cette mesure vise à faciliter l’accès au logement pour les locataires, mais peut représenter un risque accru pour les propriétaires en cas de dégradations importantes. Enfin, la loi Élan renforce les sanctions en cas de discrimination dans l’accès au logement, incitant les propriétaires à être particulièrement vigilants dans leurs critères de sélection des locataires.
Les obligations en matière de rénovation énergétique
La loi Élan met l’accent sur la performance énergétique des logements, imposant de nouvelles obligations aux propriétaires. D’ici 2028, tous les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) devront être rénovés pour atteindre au minimum la classe E. Cette mesure vise à lutter contre les « passoires thermiques » et à réduire la consommation énergétique du parc immobilier français.
Pour inciter les propriétaires à entreprendre ces travaux, la loi prévoit des aides financières comme le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) ou l’éco-prêt à taux zéro. Toutefois, les propriétaires qui ne se conformeraient pas à ces obligations s’exposent à des sanctions, notamment l’impossibilité d’augmenter les loyers entre deux locataires pour les logements énergivores.
La loi introduit également le concept de « carnet numérique du logement ». Ce document, obligatoire pour les logements neufs à partir de 2020 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à partir de 2025, regroupera l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, l’entretien et l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement. Les propriétaires devront donc veiller à tenir à jour ce carnet numérique, qui deviendra un véritable passeport énergétique du bien immobilier.
L’accessibilité et l’adaptation des logements
La loi Élan apporte des modifications importantes concernant l’accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite. Alors que la législation précédente imposait que 100% des logements neufs soient accessibles, la nouvelle loi réduit cette obligation à 20% des logements neufs, les 80% restants devant être « évolutifs », c’est-à-dire facilement adaptables en cas de besoin.
Cette mesure, controversée, vise à réduire les coûts de construction tout en maintenant un parc de logements adaptés suffisant. Pour les propriétaires de logements existants, la loi encourage l’adaptation des logements au vieillissement et au handicap. Des aides financières sont prévues pour la réalisation de travaux d’adaptation, comme l’installation de rampes d’accès, l’élargissement des portes ou l’aménagement de salles de bains adaptées.
La loi Élan introduit également le concept de « habitat inclusif », destiné aux personnes âgées ou handicapées qui ne souhaitent pas vivre en établissement spécialisé mais ne peuvent pas non plus rester dans un logement totalement autonome. Les propriétaires peuvent ainsi être amenés à adapter leurs biens pour répondre à cette nouvelle demande, bénéficiant potentiellement d’aides spécifiques pour ces aménagements.
La lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil
La loi Élan renforce considérablement l’arsenal juridique contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Les propriétaires négligents ou malveillants s’exposent désormais à des sanctions plus sévères. La loi prévoit notamment la possibilité de confisquer les biens immobiliers des marchands de sommeil et d’interdire l’achat de nouveaux biens pendant plusieurs années.
Les propriétaires ont l’obligation de maintenir leurs logements dans un état conforme aux normes de décence. La loi renforce les pouvoirs des maires et des préfets pour intervenir en cas de manquement à cette obligation. Ils peuvent désormais ordonner des travaux d’office aux frais du propriétaire, voire se substituer à lui pour réaliser les travaux nécessaires.
La loi introduit également un permis de louer dans certaines zones définies par les collectivités locales. Les propriétaires devront obtenir une autorisation préalable avant de mettre leur bien en location, permettant ainsi un contrôle accru de la qualité des logements mis sur le marché locatif. Cette mesure vise à prévenir la location de logements insalubres ou dangereux.
Les nouvelles règles en copropriété
La loi Élan apporte des changements significatifs dans la gestion des copropriétés. Elle vise à simplifier le fonctionnement des assemblées générales et à faciliter la prise de décision pour les travaux d’amélioration. Désormais, la majorité simple (50% des voix plus une) suffit pour voter des travaux d’économie d’énergie, contre une majorité absolue auparavant.
La loi introduit également le concept de « plan pluriannuel de travaux ». Les copropriétés devront établir ce plan sur une période de 10 ans, prévoyant les travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration du bâti. Ce plan doit être actualisé tous les 3 ans et voté en assemblée générale. Les propriétaires devront donc anticiper et provisionner les fonds nécessaires à la réalisation de ces travaux.
Autre nouveauté : la création d’un « fonds de travaux » obligatoire pour toutes les copropriétés. Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle, doit permettre de financer les travaux prévus dans le plan pluriannuel. Les propriétaires devront donc prévoir cette nouvelle charge dans leur budget. Enfin, la loi Élan facilite la réalisation de travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives, comme l’isolation thermique ou l’accessibilité, en simplifiant les procédures de vote.
La loi Élan représente un tournant majeur pour les propriétaires immobiliers en France. Elle impose de nouvelles obligations en matière de location, de rénovation énergétique, d’accessibilité et de lutte contre l’habitat indigne. Les propriétaires doivent s’adapter à ces changements pour être en conformité avec la loi et éviter les sanctions. Bien que ces nouvelles mesures puissent sembler contraignantes, elles visent à améliorer la qualité du parc immobilier français et à répondre aux enjeux sociétaux et environnementaux actuels. Les propriétaires avisés sauront tirer parti de ces évolutions pour valoriser leur patrimoine immobilier.